Il mercato immobiliare sta cambiando pelle. Ormai da anni – circa venti – non è più una forma di investimento
di Luca Lippi
Se è vero come è vero, che l’acquisto della prima casa è rimasto un tassello intatto per rassicurare la capacità finanziaria del proprietario, negli ultimi due/tre anni si è sgretolata anche questa certezza.
Contrazione ed espansione
Come tutti i mercati, anche l’immobiliare osserva la regola dell’andamento ciclico. Il ciclo è regolato dall’alternanza dei prezzi che salgono e scendono a intervalli più o meno regolari – almeno così è stato fino a tutti gli anni novanta -. La fase attuale è di contrazione, anche piuttosto importante, e per i vecchi promotori del dogma del mattone, sarebbe una fase propizia per acquistare, la contrazione sarebbe foriera di futura espansione.
Quando potrebbe iniziare la fase di espansione
Da questo punto si deve necessariamente affrontare tutta una serie di criticità che solo venti anni fa non erano neanche lontanamente ipotizzabili. Prima fra tutte, la dilatazione degli intervalli ciclici del mercato immobiliare. La certezza che oggi il ciclo immobiliare sia al suo minimo non può ipotizzarla nessuno. La durata dei cicli sta costantemente aumentando.
Dal 1973 al 1978 è stata l’ultima fase ciclica da manuale – da sempre l’investitore del mattone ha ragionato sull’immobilizzazione di capitali entro i cinque anni, tanto è vero che vendere l’immobile prima dei cinque anni dalla data di acquisto presuppone, per il fisco, un’operazione speculativa e quindi meritevole di una maggiore tassazione -.
Poi c’è stato uno shock! Il ciclo con inizio nel 1978 è durato nove anni, fino al 1987. Quello dopo addirittura undici anni, dal 1987 al 1998 e poi arriviamo all’ultimo ciclo che non si è ancora concluso e sta durando da più di venti anni.
Invero, è giusto sottolineare che l’economia in generale è cambiata in cinquant’anni, quindi anche i cicli hanno subito una trasformazione. Riguardo il ciclo immobiliare attuale – sempre ammesso che abbia raggiunto la fase terminale – ha avuto una durata doppia del precedente (1987/1998), è corretto ipotizzare che il prossimo durerà quarant’anni? È impossibile prevederlo, ma di sicuro si comprende che dal 1998 l’investimento immobiliare non è più un investimento.
Scenari futuri
Aumentando la durata del ciclo, contestualmente dobbiamo considerare un orizzonte totalmente diverso per il mercato immobiliare. Cambieranno gli scenari e il primo sarà relativo agli acquirenti che, inevitabilmente, hanno una percezione diversa da quella del vecchio sostenitore della sicurezza finanziaria del mattone.
Il prezzo degli immobili è sceso in maniera costante negli ultimi quindici anni, negli ultimi cinque anni le compravendite si sono dimezzate. Dopo l’emergenza sanitaria c’è stato un sussulto positivo, ma l’inflazione ha stroncato sul nascere una presunta tendenza positiva.
La crisi demografica – secondo scenario – influirà in modo significativo sul mercato immobiliare futuro. L’incidenza maggiore graverà soprattutto sulle dimensioni delle unità abitative, e le nuove generazioni acquisteranno sempre meno case. Per questo motivo sono proliferate le misure di incentivo per l’acquisto della prima casa per gli under trentasei. In ogni caso, le famiglie sempre meno numerose e l’aumento costante dei prezzi reali – soprattutto l’aumento dei tassi di interesse – costringe i nuovi acquirenti a ricercare unità immobiliari piccole, ma la maggior parte sta rivalutando la formula dell’affitto a lungo termine.
Cosa cambia per l’investitore immobiliare
Intanto partiamo dall’assunto che l’investitore immobiliare di cinquant’anni fa si è definitivamente estinto. Oggi chi investe sul mercato immobiliare pratica il flipping – l’acquisto e la vendita a brevissimo termine -, dopo avere ristrutturato totalmente l’immobile. L’operazione di cui sopra è una vera e propria strategia di aggiramento di ogni dinamica di lungo periodo, in ogni caso è un’operazione fattibile in ogni fase ciclica del mercato. Per operare seguendo la strategia del flipping è fondamentale la conoscenza reale dei prezzi di mercato sia degli immobili – a seconda delle zone – sia delle materie prime del settore edile.
A questo punto, l’investitore immobiliare 2.0 dovrà anche individuare il mercato idoneo all’acquisto. Fatto salvo quanto detto sopra, la platea di nuovi acquirenti potrebbe essere la fascia di età più matura. Questo si deduce facilmente dal fatto che l’accesso al credito è più orientato a cercare utenti robusti finanziariamente. Assisteremo a una sempre più ampia frattura fra la vecchia generazione, che può permettersi appartamenti ampi, e quella meno giovane propensa o costretta all’acquisto di unità abitative più modeste e accessibili, ma anche ad affitti a lungo termine.
A tale proposito, l’investitore per ampliare la platea del suo mercato, acquisterà unità abitative sempre più piccole per poi affittarle in attesa di un nuovo investitore disposto a subentrargli.
Le conseguenze dell’efficientamento energetico
Determinanti anche le nuove normative green. Il patrimonio immobiliare italiano è totalmente da svecchiare – dal punto di vista delle politiche green, perché i centri storici del Belpaese hanno un fascino che va oltre ogni strategia lobbystica incapace di guardare oltre la punta del naso -. Il super bonus a carissimo prezzo non ha neanche scalfito la superficie di questo enorme lavoro di svecchiamento. Per questo motivo, l’attenzione sulle nuove costruzioni sarà sempre maggiore, e i prezzi del nuovo, oltre lievitare, determineranno anche il prezzo delle vecchie costruzioni.
Il green deal
La direttiva europea impone che tutti gli immobili dovranno essere in classe energetica A, obiettivo che in Italia è irraggiungibile. Nonostante tutto, i nuovi cantieri costruiscono già in classe A e contestualmente vendono su carta il manufatto. La frenesia dell’acquirente tipo è, ovviamente, quella di correre all’acquisto di questi nuovi immobili, entusiasmo che si sgonfia non appena conoscono il prezzo al metro quadro del nuovo business promosso con la benedizione della UE.
Poiché ci sarà un lungo periodo di transizione, l’investitore più accorto andrà a colmare il buco di mercato. Chi non può permettersi un appartamento in classe A dovrà rivolgersi al mercato delle unità abitative da ristrutturare – o già ristrutturate – internamente. L’aumento dei costi di ristrutturazione, drogati dal super bonus, già oggi scoraggia l’acquisto di immobili da ristrutturare – di fatto mortificando ulteriormente la domanda – determinando una sempre maggiore svalutazione.
In questo periodo di necessaria transizione verso l’efficientamento energetico, immobili ristrutturati internamente, in classe energetica D, potrebbero egregiamente colmare il dissenso della platea di acquirenti che non possono permettersi la classe A ma neanche disposti a acquistare appartamenti da ristrutturare. Questa è l’unica previsione fattibile, anche se, nella sostanza, è solo una costosissima toppa sulla voragine creata dalla normativa europea ad oggi incolmabile.
Accadrà come per le auto che non possono più circolare, sostituite con auto usate che andranno in disuso solo fra uno o due anni, ma di fatto il mercato dell’usato è schizzato alle stelle per una “non soluzione” che durerà solo 24 mesi se tutto va bene.
Ci sara’ un crollo del mercato?
Nella sostanza e paradossalmente, il prezzo delle nuove case fa galleggiare il prezzo di quelle più vecchie. La svalutazione del patrimonio immobiliare ormai c’è già stata, ma manca l’atto finale che procurerà il vero crollo. Finchè i vecchi proprietari di case, investitori di vecchia generazione che sopravvivono con gli affitti, non arriveranno a ritenere antieconomico sostenere spese di ristrutturazione di immobili sempre più fatiscenti, quindi vomitando sul mercato una massa di patrimonio invendibile di immobili, il crollo non ci sarà, ma questo non significa che non sarà imminente.
